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新浪专栏:房价打败的是你的认知,而不是经济学

时间:2017-03-20 08:58来源:未知 作者:Tracy 点击:
房价的上涨,根本就没有颠覆经济学的逻辑,而仅仅是颠覆了个人的认知。房子之所以如此上涨,是因为这个阶段它被缔造成了稀缺品。

  最近国内各主要城市房价的再次拉升,搞出了不少的段子。说前两天北京一市民买房,卖家报728万,买家从7点砍价到夜里11点,最后745万成交。

 

  还有一个是说,在北京西城区金融街某小区有人出售一套217.5平的学区房,报价4600万,现低价4500万出售,网友回复:我们是那缺100万的人吗?我们缺的是那4500万……

 

  于是乎,有评论认为,北京的房价打破了诸多经济学常识,碾压了经济学原理,用经济学分析房价,已显得非常苍白无力。似乎在潜意识里,很多人认为房价已无解,剩下的只有叹息和恐慌。真的是这样吗?

 

  首先需要澄清几个观点,在研究房价问题方面,房价收入比、租售比、房子总价值与GDP的比值、劳动力人口拐点、城镇化率等,确实都是分析房价常用的角度和公认的条件,但这种分析只能代表分析师的逻辑,并不代表经济学。经济学并没有告诉分析师用什么具体数据模型判断房价。

 

  不过值得注意的是,未来的世界,不懂一点经济学,确实很麻烦,因为每个人无时无刻不需要跟社会产生经济关系,无时无刻不面临着选择、交易和对资源配置的优化。

 

  经济学(economics),是研究人类社会在各个发展阶段上的各种经济活动(生产、交换、分配、消费以及与之有密切关联的活动)和各种相应的经济关系及其运行、发展的规律的科学。

 

  《经济学》作者保罗·萨缪尔森这样定义经济学:经济学研究的是一个社会如何利用稀缺的资源生产有价值的商品,并将他们在不同的个体之间进行分配。《经济学原理》作者马歇尔认为,经济学是一门研究财富的学问,同时也是一门研究人的学问。

 

  无论是萨缪尔森,还是马歇尔,都在暗示经济学的一个共识,即研究人的问题。

 

  现实生活里,能够影响人做出选择或决策的东西太多,比如空间、时间、政策、文化、预期等等,因此经济学的目的不仅仅是预测,经济学更多的是为了从“不确定”中寻找“确定”,缩小未知风险,增大已知利益。

 

  在房地产市场,主流经济学界早就提出了警示,认为土地供给受限,教育、医疗等公共资源分配不均,以及土地拍卖价高者得等导致的开发成本问题,给高房价埋下了隐患。

 

  中国房价目前面临的问题,不是什么过于新鲜的事,香港有前车之鉴。

 

  房价的飙升,跟国内股市估值一直偏高并无本质区别,当供给受到严格的限制时,需求的增长就会制造出稀缺效应,A股历史上市盈率达到1000以上的公司也并非没有出现过,比房价疯狂多了。

 

  最近就有一只股票特别火,叫白银有色(有色金属概念),目前市盈率310,一个月前上市的时候,股价是2.8元,现在是14.4,一个月涨了5倍。

 

  相比其他市场,房子的涨幅真的不算大,期货市场螺纹钢去年四季度上涨了27%,今年年初至今上涨了28%,近半年累计涨幅超过60%。

 

  前一阵,有一个小金属,叫钴,由于是制造锂电池的主要原料,价格遭到爆炒,从去年末至今,涨幅已经超过100%。

 

  房子的上涨之所以遭到如此之大的关注,原因有很多。

 

  房子是民众的必需品,前二十年中国正经历快速城镇化的过程中,几乎每个家庭都需要解决房子问题,政策对租房者又没有做出很好的保障,公租房供给稀缺,买房成了在城市落脚的唯一出路。

 

  同时,房地产市场也成了地方政府收入的主要来源,跟粮食等其他民生品相比,房子领域政府和民众的利益存在一定的对立,降房价相当于政府“割肉”。

 

  另外,房价近二十年来几乎没有一个像样的调整,属于上涨周期最长的商品,预期被固化,导致信贷市场大部分资源持续流入到了房地产行业,未来几十年的购买力被提前透支,需求被集中释放。

 

  因此,房价的上涨,根本就没有颠覆经济学的逻辑,而仅仅是颠覆了个人的认知。房子之所以如此上涨,是因为这个阶段它被缔造成了稀缺品。

 

  当然,稀缺二字,是要打个引号的,因为这个稀缺,主要是人为制造的稀缺。

 

  一方面新增土地供给被垄断,现有城市土地使用效率较低,缺少更合理和精细的规划,土地浪费严重;另一方面在需求端持续加杠杆,货币池子越来越大,信贷扩张迅速,再加上严格的资本管制,资金出不去,持有房子的成本又低,为了对冲人民币购买力下滑的风险,房子成了典型的金融避险资产。

 

  当房子变成一种储藏财富和保值增值的手段,基本上就可以看作是一个金融产品了。

 

  表面看上去,房子在交易方面有很多缺陷,比如无法标准化、流动性太差,但这在其他金融市场很容易出现周期波动的情况下,流动性差等的问题,反而成了优势,再加上国内各类限制出售的政策,比如北京就对买完房不满五年就出售的房子征收重税,房子的流动性就更差了。

 

  因此,房子的周期,在所有资产里面,应该是最长的。这对于投机氛围比较浓厚的中国市场来说,认知冲击是非常大的,中国投资市场竟然也有只涨不跌的东西(房子)。股票一般是半年左右一个小周期,普通商品市场的周期更短,可能还不到一个季度。

 

  其实房子的周期,全世界来看都是比较长的,大概二十年左右。日本房价持续上涨最明显的周期是在1970年至1990年,美国最近一次是1987年至2007年,而且往往在周期最后十年会比较疯狂,比如日本房价最疯狂的是1980年至1990年,美国是1998年至2007年。

 

  中国这一轮房价的持续上涨开始于上一轮美元的收缩,即1997年,当时正处在亚洲金融风暴冲击之下,中国稳住了人民币汇率,房价开始上涨。

 

  从1997年至2007年,北京的房价大概只翻了一倍,但从2007年至2017年,北京的房价至少上涨了超过五倍。按照中原地产的数据,今年二月份北京成交均价是70702元/平,是2007年底12000元/平的接近6倍。

 

  中国的房价正在走完一个周期,纵然政府和民众都相信房价不会大幅下跌,但担忧情绪从来没有停止过,因为没有人相信永涨不跌的逻辑。

 

  香港的房地产市场一直是一个热点,中国内地发展房地产市场的最初模仿对象就是香港,但千万不要忘了,香港依然是固定汇率,内地人民币汇率问题,对于房地产市场来说,将是一个定时炸弹。

 

  香港无论是从土地供给的角度,还是从汇率的角度,都要比内地更容易制造稀缺概念,持有港币本身等同于持有美元,这是内地人民币市场难以仿效的。因此,香港模式的“房市”,在内地市场的持续性远低于香港。

 

  高房价的另一个伤害在于,诸多投资者在房产市场获得的收益,很难再回到实体经济,这跟股票市场还不太一样。“卖掉房子移民”的想法在国内中产阶级非常常见,尤其是在学区房遭到持续炒作的未来很长时间,这种思潮在加强而非减弱。

 

  另一方面,房产投资获益者在资金利用效率方面,是非常低的,也会拉低整个国家经济层面的资金利用效率,且会冲击到整个文化体系。没有几个人会卖掉房子去创业,在很多创业者或成功的企业家里面,没有几个是在炒房上面赚了第一桶金然后才干出一番事业的。

 

  那么卖掉已经投资获利巨大的房子后,更多人会干什么去呢?如果不是为了换更大的房子,可以参考买彩票中奖者。

 

  上个月,有个英国女孩起诉了彩票公司,因为中奖后百万富翁的身份“让她压力很大”,毁掉了她的生活。该女子叫简·帕克斯(Jane Parks)在17岁时中得了一百万欧元的彩票大奖,这让她成为了英国最年轻的百万欧元彩票得主,而后马上花钱进行了隆胸手术,还购买了两处房产,每周举办3次派对以供自己朋友肆意享乐,然而她表示,在此之后,她一直纠结人生的意义何在。“我一开始以为中奖会让生活变好十倍,但是其实却让我的生活变糟了十倍。多数时候,我都希望自己完全没有钱。我经常对自己说:‘我要是没有钱,生活会变得容易许多,’”简说。彩票公司表示,会给简提供一定的援助。

 

  最近,因房价问题,有很多话题讨论值得深思,“北大清华毕业买不起房”,“学历不值钱但学区房值钱”等。还有一个段子是说,有几个朋友聚会完打车去清华,车上聊某人前几年就买房了,真是人生赢家。出租车司机默默听了很久说,我家拆迁分了好几套房,但我就是一开车的。你们才是国家的未来和希望,如果你们清华北大毕业,人生目标就是在北京买套房,而不是思考这个国家的未来,那这个国家真的没有希望了。

 

  以上段子不论真假,但值得注意的是,当房子开始摧毁很多精英对教育、理想等认知的时候,确实需要抛开功利和现实束缚来彻底反思。

 

  房地产市场虽然依附着强大的利益,但不改变房地产市场的运行逻辑,对中国经济来说如鲠在喉。房地产市场已经变成了逐步摧毁市场化和法治化的市场,参与其中的各方,都在破坏市场经济的各种底线。

 

  一个充满历史和智慧的国家,一个能够在各种历史重大节点上都能化险为夷的国家,应该会想出很好的策略来解决房地产市场的问题。当然,依法解决更好。依法对于这个社会真的是太重要了。

 

  上周,我们的邻居韩国,判朴槿惠下台的女法官李贞美卸任,韩国宪法法院为李贞美代院长举办了卸任欢送会。李贞美在发表离职演说时称,“罢免总统是一个非常痛苦和艰难的决定”。她还引用中国古代思想家韩非子的名言“法之为道,前苦而长利”,强调要实现法治主义。

 

  最后我想说,中国的房价,根本没有颠覆经济学,就连最基本的经济学常识都没有跨越,从土地供给和使用规划、户籍制度、税收平衡、农村土地确权等方面抓紧解决房地产市场的问题,才是刮骨疗伤,前苦而长利。

(责任编辑:Tracy)
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